Q: 가계약금 입금일과 계약서 작성일 중 실제 계약체결일의 기준은?

A: 부동산을 매매할 때 가끔은 계약서를 작성하기 전에 부동산을 선점할 마음으로 가계약금을 입금하고 추후 매도인과 매수인이 직접 만나서 계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 

한편, 위와 같이 부동산 매매계약이 성립할 경우 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제3조에 따라 계약체결일로부터 30일 이내에 관할 기초자치단체에 이를 신고하도록 규정하고 있으며, 기간 내 신고하지 않거나 사실과 다르게 허위로 신고할 경우 막대한 과태료가 부과될 수 있기 때문에 유의해야 합니다.
  
그런데 30일이라는 기간이 길다면 길고 짧다면 짧기에 굳이 해태할 필요는 없는데 이런 경우 계약체결일을 가계약금 입금일로 볼 것인지, 계약서 작성·체결일로 볼 것인지 의문이 들 수 있습니다.
  
부동산거래신고법령에서는 거래계약 체결일을 정의하거나 해석지침으로 볼만한 규정을 명확히 두고 있지 않고, 각종 판례 및 상급 기관의 질의응답을 살펴보아도 명확하게 ‘계약금 입금일’ 또는 ‘계약서 작성·체결일’ 중 하나를 실거래 계약체결일로 확정하지 않고 오로지 ‘사실상의 계약체결일’이라는 모호한 해석을 내리고 있습니다.

엄밀히 말하여 ‘사실상의 계약체결일’은 매도인이 부동산을 매수인에게 이전할 것을 약정하고, 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어진 날을 의미합니다. 단순히 가계약금만 입금하고 향후 거래에 관한 구체적인 합의가 이루어지지 않았다면 실질적인 계약체결일로 볼 수 없을 것이며, 가계약금 입금 당일 계약서 작성은 없었더라도 구체적인 합의가 있었다면 실질적인 계약체결일로 볼 수 있다 할 것입니다. 

따라서 불필요한 분란을 피하기 위해서라도 계약서 작성·체결일보다는 가계약금 입금일을 기준으로 30일 이내에 거래신고를 완료하시기 바랍니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

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