Q: 공사대금을 못 받았는데 유치권 행사할 수 있나요?

A: 유치권은 담보물권의 일종으로서 타인의 물건(동산, 부동산)이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권과 관련하여 생긴 채권이 있을 경우 상대방이 채무를 이행할 때까지 그 물건 등을 돌려주지 않고 점유함으로써 채무 이행을 독촉할 수 있는 권리입니다.

예를 들면, 타인으로부터 건물 인테리어 공사를 의뢰받고 공사를 완료했는데 건물주가 공사대금을 주지 아니하면 공사업자는 공사대금을 받을 때까지 공사한 공간을 점유하며 건물주에게 인도하지 않는 것을 말합니다. 

이러한 유치권은 별도의 등기나 등록을 하지 아니하기 때문에 몇 가지 성립조건을 필히 갖추어야 합니다. 

첫째, 타인의 물건이거나 유가증권이어야 합니다. 따라서 채무자의 물건이 아닌 제3자의 물건도 가능합니다. 이 말은 어떤 건물주가 어떤 업체에 공사를 맡겼는데 공사를 맡은 업체가 다시 하도급을 줬을 경우 실제 공사를 수행한 하도급업체는 건물주로부터 직접 공사를 의뢰받지 않았지만 유치권을 행사할 수 있다는 뜻입니다. 
  
둘째, 반드시 점유하는 물건이나 유가증권과 관련해서 발생한 채권이어야 합니다. 즉 공사대금, 수리대금 등을 말합니다. 따라서 누군가에게 돈 받을 권리가 있다고 하여 그 사람의 아무 재산이나 물건을 점유하면 결코 유치권이 성립하지 않는다는 뜻입니다.
  
셋째, 채권의 변제기가 도래한 것이어야 합니다.
  
넷째, 적법한 점유를 계속 유지하여야 하며, 점유를 상실하면 유치권도 성립하지 않습니다. 점유는 직접 점유뿐만 아니라 경비업체나 용역업체를 통하여 간접 점유하는 방법도 가능하며, 잠금장치를 하고 외부공시를 해두는 것으로도 가능합니다.
  
다섯째, 유치권을 행사하지 않겠다는 특약이 계약 당사자 간에 없어야 합니다.

한편, 자신이 물건의 주인이라 하더라도 적법하게 유치권을 행사하는 유치권자의 점유물을 무단 침탈하거나 외부 공시를 위하여 부착한 현수막 등을 훼손하는 행위는 재물손괴죄나 권리행사방해죄 등으로 처벌받을 수 있으며, 이와 반대로 유치권자는 타인의 물건을 점유할 수 있는 권리만 있지 처분권, 사용권은 없기에 선관주의 의무를 부담하여 유치물을 훼손하거나 함부로 사용해서는 안 되는 점 유의하시기 바랍니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

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