Q: 부동산 매매 시 소유권 이전등기 대신 가등기를 하는 이유는?

A: 부동산을 매매할 경우 즉시 소유권 이전등기를 하지 않고 ‘소유권이전청구권가등기’라는 것을 등기하는 경우가 종종 있습니다.

이런 경우는 매도인과 매수인 중 어느 일방의 사정으로 인하여 즉시 소유권을 가져올 수 없는 경우, 즉 잔금 준비에 시간이 많이 걸린다거나, 현재 소유권을 이전하면 다주택자가 되어 양도세가 많이 나온다거나, 매매 계약은 일단 체결했지만 매도인이 잔금 치를 때까지 변심하거나 이중매매, 담보설정 등을 할 우려가 있을 때 또는 매도인의 신용이 불량하여 추가적인 압류나 가압류, 경매 등이 우려될 경우 가등기를 하게 됩니다. 

소유권이전청구권가등기를 하게 되면 가등기 이후 발생하는 모든 후순위 권리는 가등기권자가 본등기를 하게 되면 모두 소멸하게 되어있습니다. 즉 본등기를 하지 않았는데도 순위보전이라는 측면에서 매우 확실한 방법이라 할 것입니다. 이러한 가등기는 매매예약을 통하여 이루어지는데, 예약기간은 당사자 간 특별한 기간 설정이 없을 경우 최대 10년의 제척기간을 적용받습니다. 

가등기가 경료되면 등기사항전부증명서 상에 등기목적(소유권이전청구권가등기), 등기원인(매매예약), 권리자(가등기권자) 등이 표시되어 공시됨으로 후순위 강제집행, 담보설정, 경매신청 등을 고민하는 타인들로부터 이를 쉽게 포기하도록 만드는 효과도 있습니다.  

한편, 가등기 중에는 소유권이전청구권가등기 외에 담보가등기라는 것도 존재하는데, 담보가등기는 소유권 이전 목적이 아닌 채권(받을 돈)에 대한 담보 성격으로서 근저당권과 비슷한 효과를 갖고 있으며, 순위보전 목적과는 무관합니다. 

그런데 등기부등본에 표시되는 모양새는 비슷하게도 등기목적이 둘 다 소유권이전청구권가등기로 표시되거나 소유권담보가등기 등으로 표시되기도 하기에 일반인은 구분이 어려울 수도 있습니다. 따라서 경매 입찰 시에는 명확한 구분이 필요합니다. 소유권이전청구권가등기일 경우에는 낙찰자가 소유권을 가져오지 못할 수도 있기에 위험한 물건으로 보며, 담보가등기는 말소기준 권리보다 후순위일 경우라면 소멸하기 때문에 큰 걱정을 할 필요가 없습니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

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