토지주가 조합 설립 없이 신탁회사 또는 부동산투자회사(리츠) 등 민간 전문기관과 협력해 노후 원도심 역세권 등을 신속히 개발하는 ‘민간 복합개발사업’ 지원 조례안이 경기도의회를 통과했다. 사업성 부족으로 재개발이 어렵던 역세권 등이 ‘민간 복합개발사업’의 각종 규제 완화와 인센티브 등으로 활력을 얻을 전망이다.

경기도는 지난 27일 경기도의회 제384회 정례회에서 명재성 경기도의원이 대표발의한 ‘경기도 도심 복합개발 지원에 관한 조례안’이 의결돼 올해 7월 중 최종 공포·시행될 예정이라고 밝혔다.

민간 복합개발사업은 2025년 2월 7일 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’ 및 같은 법 시행령·시행규칙이 시행되면서 새로 도입된 원도심 정비 모델이다.

도시 경쟁력 강화 및 주거안정을 위해 역세권 등에서 성장거점을 조성하거나 주택을 신속하게 공급하는 사업이다. 민간의 전문성, 창의적 역량을 활용하기 위해 신탁·리츠 등 민간전문업체가 사업시행자로 참여할 수 있다. 

재개발사업과 비교해 지구지정을 위한 노후도 요건은 완화(50% → 40%)되고 용도지역 상향 및 용적률 완화(법적용적률의 1.4배) 등 사업성을 높일 수 있는 인센티브는 향상됐다. 특히 추진위·조합 구성 등의 절차가 없어 사업 기간을 단축할 수 있는 장점이 있다.

이러한 규제 완화 및 인센티브를 통해 사업성을 월등히 높일 수 있어 재개발사업으로는 사업 추진이 어려웠던 지역도 사업이 가능해 민간사업자의 적극적 참여가 기대된다.

기존 조합방식은 비전문성, 사업 장기화 등 문제점이 지적되고 있으나 민간 복합개발사업은 신탁회사, 리츠 등 민간전문업체 주도로 추진돼 이러한 문제점이 대폭 개선될 것이다. 민간업체 외 토지등소유자나 공공기관도 시행자로 참여할 수 있다.

민간 복합개발사업은 ▲지역거점으로 육성할 필요가 있는 도시 중심지역에 주택, 문화시설, 산업시설 등을 복합 건설하는 성장거점형 ▲역세권 노후지역, 준공업지역에 주택을 업무시설, 상업시설 등과 복합 건설하는 주거중심형으로 나뉜다.

‘경기도 도심 복합개발 지원에 관한 조례’에 따라 사업을 시행할 수 있는 대상 지역을 보면 ▲성장거점형은 노후도에 상관없이 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역이거나 대중교통 결절지(지하철, 철도, 고속버스 등 2개 이상의 노선이 교차하는 지역)로부터 500m 이내에 준주거지역, 준공업지역, 상업지역 ▲주거중심형은 부지 면적의 과반이 역승강장 경계로부터 500m 이내에 20년 이상 경과한 노후건축물 비율이 40% 이상인 주거지역, 상업지역, 준공업지역과 일부 자연녹지지역이다.

사업 시행자는 인센티브로 인해 취득하는 개발 이익의 일부를 공공주택, 기반시설, 생활SOC(사회간접자본) 등으로 공공에 제공해야 한다. 특히 법적용적률을 초과하게 되는 용적률의 일정 비율(약 50%)은 공공주택으로 공급하도록 해서 도심 내 공공주택의 공급이 활성화될 것으로 기대된다.

앞으로 도는 신규 사업의 조기 활성화 및 안정화를 위해 시군 담당자 간담회를 개최하는 등 사업 설명 및 역세권 분석자료를 토대로 시범사업 대상지를 발굴할 계획이다.

경기도 내 역세권 295곳 중 조례 용도지역 기준에 부합하는 역세권은 272곳으로 인구 50만 이상 대도시 내 191곳, 일반시 내 81곳이다.

손임성 경기도 도시주택실장은 “경기도는 1기 신도시 등 노후계획도시는 물론, 많은 도민이 거주하고 있는 노후 원도심 정비도 관심을 두고 지원 방안을 고민 중이다”면서 “민간 복합개발사업은 경쟁력 있는 원도심 정비 방안 중 하나로, 민간사업자·주민들이 호응하는 지역에 확대․적용될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.