Q: 중도 해지된 임대차계약의 남은 월세는 누가 부담하나?

A: 임대차 계약이 중도 해지되는 경우는 얼마든지 있습니다. 다만 임대인과 임차인이 중도 해지에 대한 합의가 있었고, 임대차 목적물(상가, 주택, 건물 등)을 임대인에게 인도해줬음에도 불구하고 나중에 임대인이 계약 종료일까지 남아있는 월세를 요구하는 경우가 많습니다.
 
즉, 중도 해지에 대한 합의 당시 남아있는 월세에 대해서는 상호간 협의를 하지 않아서 생길 수 있는 문제이며, 특히 임대인은 후순위 임차인이 즉시 구해지지 않으면 이를 기존 임차인에게 요구하는 경우가 많습니다. 

이런 경우 판례(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결)에서는 “계약이 합의 해지(중도 해지)되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의 해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다”고 명시하고 있습니다. 

즉, 남아있는 기간에 대한 월세 합의가 누락된 경우 묵시적인 해지 합의를 인정할 수 있고, 이러한 묵시적 해지 합의는 쌍방의 객관적인 의사표시나 행위의 내용으로 판단해 볼 수 있다고 해석할 수 있습니다. 

따라서 임대인이 목적물을 인도받은 후 자의적으로 내부시설 등을 철거하거나 자신이 사용하기 위한 변형(인테리어 등)을 하는 행위, 중개사무실에 중개를 의뢰하는 행위, 자신이 직접 사용하는 행위 등을 근거로 임차인은 묵시적인 합의 해지를 주장할 수 있다 할 것입니다.

그러나 이러한 묵시적인 합의 해지는 소송과정에서 증명하는 점도 어렵고 쉽게 인정되는 것은 아니기에, 중도 해지의 경우 반드시 남은 기간의 월세, 보증금 반환, 중개수수료 부담 등에 관하여 세부적인 합의서를 미리 작성해 두는 것이 최선의 방법이라 할 것입니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

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