Q: 최근 바뀐 임대차 3법이란 구체적으로 무슨 뜻인가요?

A: 임대차 3법이란 최근 개정된 주택임대차보호법의 주요 개정사항을 말하는데 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차(전·월세) 신고제 등입니다. 이는 모두 주거 취약계층인 임차인의 주거 안정과 임대차 시장의 투명성을 도모하기 위하여 도입된 제도로서 각각의 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

첫째, 계약갱신 청구권은 1차 임대차 종료 후 임차인이 1회에 한하여 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로서, 임차인에게 특별한 계약위반 사항이 없다면 임차인은 이 권리를 행사함으로서 최대 4년까지 현 임차주택에서 거주할 수 있습니다.

이 권리의 행사는 임대차 종료 전 6개월~2개월 사이에 집주인과 협의(요구)가 되어야 하며, 만일 집주인이나 그 직계존비속이 거주하려면 2회 이상 월세 연체가 있거나 임차인이 무단 전대차한 경우, 해당 건물이 재건축 예정이거나 기타 임차인에게 계약을 지속하기 힘든 위반사항(임차물의 파손, 부당 요구 등)이 있을 경우에는 이 권리를 행사할 수 없습니다.

둘째, 전월세 상한제는 위와 같이 임대차 계약이 갱신될 경우 임대인은 임대료를 최대 5% 이내에서만 인상할 수 있으며, 만일 월세인 경우 보증금 또는 월세 중 하나만 5% 이내를 적용해야 하는 규정입니다. 만일 5%를 초과한 임대료(보증금 또는 월세)를 받고 기간을 연장했다면 계약갱신 청구권을 사용하지 않은 것으로 간주하며, 한편 임대인은 갱신한 임대차 계약까지 만료되면 그때서야 5%를 초과하여 임대료를 받을 수 있습니다.

셋째, 임대차(전·월세) 신고제는 해당 지역 부동산에 대한 임대차 시세를 정확하게 파악·관리함으로써 전월세 시장의 투명성을 높이고 탈세 및 시장 교란을 막기 위해 도입된 제도입니다. 이에 따라 2021년 6월부터는 부동산 임대차 계약 체결 시 해당 내역을 계약일로부터 30일 이내 주민센터나 부동산거래관리시스템에 접속해서 신고하면 되며, 모든 임대차 계약이 해당되는 것은 아니고 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차 계약만 해당합니다.
 
이 경우 자동으로 확정일자의 효력이 부여됩니다. 만일 미신고 또는 허위신고 시에는 계약금액에 비례해서 일정 과태료가 부과되니 임대인, 임차인, 중개사는 서로 미루지 말고 신고해야 하며, 상대방이 신고하기로 했다면 이를 추후라도 확인해야 합니다.

위 임대차 3법은 중간에 임대인(집주인)이 바뀌어도 새로운 임대인은 기존 임대차를 승계하기 때문에 동일하게 적용되므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

상담전화: 031-858-8270